İnşaat ve gayrimenkul sektörü, hem malzeme ve yapım aşamasıyla hem de binaların uzun işletme ömrüyle sera gazı emisyonlarına ve iklim risklerine bağlıdır. Bu yazı, sektörde TSRS raporlamasını genel bilgilerle özetler. Sektöre özgü düzenleme, bina performans kuralları ve sertifika sistemlerine ilişkin ifadeler genel gözlem niteliğindedir; hiçbir kural için tarih, oran veya yükümlülük bilgisi verilmemiştir.
İki farklı iş modeli
Sektörde iki ana iş modeli vardır ve raporlamaları farklı noktalara yoğunlaşır:
| Boyut | Yapı / müteahhitlik | Gayrimenkul sahibi / yatırımcı / işletmeci |
|---|---|---|
| Ana faaliyet | Proje inşa etmek ve satmak | Varlık tutmak, kiralamak, işletmek |
| Öne çıkan emisyon | Şantiye enerjisi, malzeme | Bina işletme enerjisi, kiracı tüketimi |
| Zaman ufku | Proje süresi | Portföy ömrü |
| Başlıca risk | Malzeme maliyeti, tedarik, iş sağlığı | Varlık değeri, kiracı talebi, enerji maliyeti |
| Kapsam 3 ağırlığı | Satın alınan malzeme, taşıma | Kiracı enerjisi, satın alınan hizmetler |
Şirketin hangi gruba girdiği, hangi bilginin önemli olduğunu belirler. Karma modeller (hem inşa eden hem işleten) için iki bakış birlikte kullanılır.
Risk ve fırsat örnekleri
| Alan | Olası risk | Olası fırsat |
|---|---|---|
| Malzeme | Çelik ve çimento gibi karbon yoğun malzeme maliyeti | Düşük karbonlu malzeme, tasarım optimizasyonu |
| Enerji | Bina işletme maliyeti, enerji performansı beklentileri | Verimlilik yatırımı, yenilenebilir enerji |
| Fiziksel risk | Sel, aşırı sıcak, su kıtlığı nedeniyle hasar ve değer kaybı | Dayanıklı tasarım, iklim uyumlu konumlandırma |
| Kiracı ve alıcı talebi | Düşük performanslı binalarda talep azalması | Yüksek performanslı bina primi |
| Finansman | Finansörün bina performansı koşulları | Yeşil kredi erişimi |
| İş sağlığı ve güvenliği | Şantiye kazaları, durma | Güvenlik kültürü, verimlilik |
| Düzenleme | Yapı ve enerji kuralları değişimi | Erken uyum |
Sınır ve kontrol yaklaşımı
Gayrimenkul portföyünde emisyon sınırını belirlemek, raporun temel kararlarından biridir. Şirketin sahip olduğu ama kiracının kontrol ettiği bir binanın enerji tüketimi hangi kapsamda sayılır? Cevap, seçilen konsolidasyon yaklaşımına (finansal kontrol, operasyonel kontrol veya sermaye payı) ve kira sözleşmesinin yapısına bağlıdır. Seçilen yaklaşım rapor boyunca tutarlı uygulanmalı, finansal konsolidasyonla ilişkisi açıklanmalıdır. GHG Protocol Nedir? TSRS ile İlişkisi makalesine bakınız.
Kapsam 1, 2 ve 3
Kapsam 1. Şantiye makineleri, şirket araçları, bina içi kazan ve jeneratörler, soğutucu gaz kaçakları.
Kapsam 2. Satın alınan elektrik, ısıtma ve soğutma. Şirket binalarının tüketimi ile kiracıya devredilen alanların tüketimi ayrı izlenmelidir.
Kapsam 3. İnşaat şirketlerinde satın alınan malzemeler (çimento, çelik, cam, yalıtım gibi) ve taşıma önemli olabilir; gayrimenkul sahiplerinde kiracı tüketimi ve satın alınan inşaat hizmetleri öne çıkabilir. Kategorilerin ilgililiği değerlendirilmeli, hariç tutulanların gerekçesi yazılmalıdır. Kapsam 3 Emisyonları Nedir? makalesine bakınız. Kapsam eşikleri ve muafiyetler:
| Ölçüt | Eşik |
|---|---|
| Aktif toplamı | 1 milyar TL |
| Yıllık net satış hasılatı | 2 milyar TL |
| Çalışan sayısı | 500 |
Dayanak: KGK'nın 13.01.2026 tarihli kararı (RG 16.01.2026, sayı 33139); 1 Ocak 2025 ve sonrasında başlayan hesap dönemleri.
Veri envanteri örneği
| Gösterge | Kaynak | Veri sahibi | Dikkat |
|---|---|---|---|
| Bina bazlı elektrik ve doğalgaz | Fatura, sayaç, bina yönetim sistemi | Tesis / mülk yönetimi | Kiracı payının ayrılması |
| Kiracı tüketimi | Kiracı beyanı veya alt sayaç | Kira yönetimi | Veri erişimi, kira sözleşmesi maddeleri |
| Şantiye yakıt ve enerjisi | Yakıt ve fatura kayıtları | Proje yöneticisi | Proje bazlı ayrım |
| Satın alınan malzeme (tür, miktar) | Satın alma, metraj | Satın alma / mühendislik | Çevresel ürün beyanı varsa kaynak |
| Atık ve moloz | Atık taşıma kayıtları | Çevre sorumlusu | Bertaraf yöntemi |
| Bina alanı ve doluluk | Portföy sistemi | Varlık yönetimi | Yoğunluk göstergeleri için payda |
Fiziksel risk: konum belirleyicidir
Gayrimenkul için fiziksel riskin ana belirleyicisi konumdur. Portföydeki her varlığın konumu iklim tehlike verileriyle eşleştirilebilir: sel, aşırı sıcak, su stresi, kıyı etkileri gibi. Bu eşleştirme varlık bazında yapılmalı ve sigorta, bakım ve yatırım planlarıyla ilişkilendirilmelidir. Fiziksel İklim Riskleri Nedir? makalesine bakınız. Deprem gibi iklimle ilgili olmayan riskler TSRS 2 değil, diğer risk yönetimi başlıklarının konusudur; ancak genel TSRS 1 önemlilik değerlendirmesinde ayrıca ele alınıp alınmayacağı şirketin kararıdır.
Kurgusal örnek: karma portföylü bir geliştirici
Aşağıdaki örnek tamamen kurgusaldır. Hem konut projesi geliştiren hem de ticari bir binayı işleten bir şirket düşünelim. Şirket işletilen binanın enerji verisini kiracı ve ortak alan ayrımıyla toplar. Projelerde malzeme alımı için metraj listelerinden malzeme miktarlarını çıkarır ve faktörlerle Kapsam 3 hesabını ilk dönemde yalnızca en büyük üç malzeme grubu için yapar. Portföy konumlarını sel tehlike haritalarıyla eşleştirir ve bir projenin kıyı kesiminde yer aldığını tespit eder. Finansal etkiyi nitel anlatır ve nicel hesabın hangi tarihte yapılacağını raporunda açıklar.
Hazırlık adımları
- Kapsam ve muafiyet durumunu netleştirin.
- Portföyü ve projeleri listeleyin; sınır yaklaşımını belirleyin.
- Bina ve proje bazlı veri envanterini kurun.
- Kiracı verisi için sözleşme ve veri paylaşım süreci tasarlayın.
- Konum bazlı fiziksel risk haritası çıkarın.
- Finansal bağlantıyı kurun: değer düşüklüğü, bakım ve yatırım planları. Sürdürülebilirlik Risklerinin Finansal Tablolara Etkisi makalesine bakınız.
- İç gözden geçirme ve güvence ön görüşmesi yapın.
Sık yapılan hatalar
- Sahip olunan ve işletilen varlıkları aynı kefeye koymak
- Kiracı verisini hiç toplamamak veya tahminlerini belirsizlik notu olmadan yazmak
- Fiziksel riski şehir düzeyinde bırakıp varlık bazına inmemek
- Proje bazlı ve şirket bazlı verileri ayrı sistemlerde bırakmak
- Yeşil bina iddialarını belgesiz yazmak
Sık sorulan sorular
Kiracının tüketimini raporlamak zorunda mıyız?
Yeşil bina sertifikamız var; TSRS yerine geçer mi?
Şantiye emisyonları nasıl izlenir?
Konut satan geliştirici satılan binanın kullanım emisyonunu raporlamalı mı?
Mevzuat ve kaynaklar
- KGK, TSRS 1 Sürdürülebilirlikle İlgili Finansal Bilgilerin Açıklanmasına İlişkin Genel Hükümler (Kurul Kararı 27.12.2023, sayı 01/21632; Resmî Gazete 29.12.2023, sayı 32414 mükerrer)
- KGK, TSRS 2 İklimle İlgili Açıklamalar (Kurul Kararı 27.12.2023, sayı 01/21632; Resmî Gazete 29.12.2023, sayı 32414 mükerrer)
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; güncel KGK kararları ve şirketinizin özel durumu birlikte değerlendirilmelidir.